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Réalisation de travaux sur des parties communes dans un immeuble en copropriété

M. Yves Détraigne souhaite appeler l'attention de Mme la garde des sceaux, ministre de la justice, sur la réalisation de travaux sur des parties communes dans un immeuble en copropriété. L'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit l'obligation de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour « des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». En premier lieu, il lui est demandé de préciser si par affecter, il faut comprendre « affecter l'intégrité matérielle » des murs et sols (tribunal de grande instance de Nanterre, 6 décembre 2007, n° 06/10498). La jurisprudence semble reconnaître que les travaux effectués sur des parties commune à jouissance exclusive et qui impliquent un ancrage au sol léger et superficiel ne nécessitent pas d'autorisation (Civ. 3e, 19 nov. 1997, no 95-20.079 et TGI de Nanterre, juge des réf., 13 juill. 2011). Ainsi, des installations légères fixées sur les parties communes, telles que des placards, des luminaires, des meubles-éviers… seraient dispensés d'autorisation. Il lui demande si le critère est que ces installations ne doivent pas « faire corps » avec les parties communes, ce qui implique qu'elles puissent, pour les besoins de la copropriété, être retirées, aux frais du copropriétaire, sans dégrader les parties communes ou moyennant de menues réparations (enduit, peinture). A contrario, le fait d'attacher à des parties communes des effets mobiliers à « perpétuelle demeure » créerait des « immeubles par destination », indissociables des parties communes et constituerait alors des « travaux » soumis à autorisation. Il lui est demandé de bien vouloir infirmer, préciser ou confirmer cette analyse juridique. En deuxième lieu, il ressort de la jurisprudence que l'assemblée générale peut accorder son autorisation soit a priori, soit a posteriori (Civ. 3e, 3 juill. 1979). Cette ratification a pour effet de faire disparaître l'irrégularité de travaux engagés sans l'autorisation préalable (Civ. 3e, 20 nov. 1985, n° 84-16414). En matière de travaux affectant les parties communes, la compétence de l'assemblée générale n'est pas discrétionnaire : que l'autorisation soit demandée a priori ou a posteriori, les copropriétaires doivent se prononcer selon les mêmes critères objectifs, fixés à l'article 9 de la loi de 1965 susmentionnée, à savoir le respect de la destination de l'immeuble et l'absence d'atteinte aux droits des autres copropriétaires. Lorsque ces critères sont respectés, l'assemblée générale est tenue d'autoriser les travaux, sauf à s'exposer à une annulation du refus prononcée par le tribunal judiciaire. Il lui est demandé de confirmer cette analyse de la jurisprudence. Enfin, en application de l'article 25 b) de la loi de 1965, ce même régime juridique s'applique aux travaux affectant « l'aspect extérieur de l'immeuble ». Cette notion n'est pas toujours bien comprise des praticiens. En particulier, il lui demande si l'on doit bien considérer que, si les travaux ne sont visibles d'aucun endroit, ils n'affectent pas l'aspect extérieur de l'immeuble (Civ. 3e, 11 mai 1999, n° 93-10.477). Par ailleurs, s'ils sont visibles, il lui demande si l'on doit considérer qu'ils ne modifient l'aspect extérieur de l'immeuble que s'ils en affectent l'harmonie ou l'esthétique. Il lui est ainsi demandé de bien vouloir clarifier la notion d' « aspect extérieur de l'immeuble ».

Question n° 15483 adressée à Mme la garde des sceaux, ministre de la justice publiée le 23/04/2020

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